В разъяснениях городского суда СПб, вернее в тех актах которые были приняты в порядке постановлений и решений по апелляционным жалобам на решения федеральных судей районных судов, а также решений "откасированных" по спорам с застройщиками, все таки наступают позитивные изменения. Имею ввиду конечно же в отношении "дольщиков" либо как в случае с Л.Г. (ООО "Лидер Групп") участников ПДКП граждан. Предварительный договор несмотря на всю его противоречивую, подчеркиваю небезосновательно (в СПб такой договор трактуется как купля продажа будущей вещи, что собственно по смыслу 421 ст. ГК сторонам не возбраняется, лишь бы это не было запрещено законом, т.е., разрешено) имеет определнный срок действия. Это очень трогательно. Ну хотя бы потому, что это неловкий, но все же реверанс в сторону покупателей-граждан, которые уже и потребителями по таким сделкам выступать не могут, что в продолжении означает оплату судебной пошлины по полной программе, ну и собственно понятие слабой стороны договора также исключается. С другой стороны если познакомиться поближе с банкротным производством, в АС, то тенденция заявлений о включении требований кредитора должника  в реестр нарастает геометрически. Я имею ввиду конечно же все тех же самых злосчастных участников ПДКП, да и дольщиков по ФЗ 214 - му то же. Что же происходит на самом деле? Запутанность трактовки ПДКП. Совершенно противоречивая позиция субъектов Москвы и СПб, к подобного рода спорам приводит к тому, что при заключении таких обязательств, совершенно не нужна гос. регистрация. Как следствие это приводит к неучтенности д. средств привлекаемых одними застройщиками в лице конкретных управленцев для строительства, Других же (уже можно так выразиться субъектов преступления, лиц) к привлечению таких средств для обогащения собственного кармана. И тем не менее;

Срок действия ПДКП равен 1 году, при отсутствии ссылки на конкретную дату. И как правило срок исполнения обязательства по заключению основного договора предполагается от срока ввода в эксплуатацию объекта, т.е., ориентировочно. Таким образом НЕИЗБЕЖНОСТЬ НАСТУПЛЕНИЯ СОБЫТИЯ ОТСУТСТВУЕТ. Если таковой срок не определен, срок действия договора равен году с момента заключения (п.4, ст. 429 ГК). Что это значит? При необоснованном затягивании сроков строительства застройщиком, теперь не нужно ждать, к примеру наступления банкротного производства.

Все таки надо признать что ЛГ строит и не обманывает, и да просрочки конечно же случаются. Тем не менее, разночтения все таки имеют место быть, например в связи с фактором удешевления аналогичного строящегося жилья.

Таким образом; существует возможность признать ПДКП прекратившим свое действие, если с момента его заключения прошел год, а сроки строительства увеличились.

Теперь конкретный пример;

В Московский районный суд

Истец; _____________________

Ответчики;

ООО «Лидер Групп», ИНН/КПП; 7842350200/784201001, ОГРН; 1079847048170, юридический адрес; 196247, СПб, пл. Конституции, д. 7.

ООО «СИН», ИНН; 7814324670, 196247, СПб, пл. Конституции, д. 7.

Исковое заявление

(О расторжении предварительного договора купли-продажи квартиры)

26.10.09 г., между мной, Масленниковым Г.К., покупателем, с одной стороны и ООО «СИН», действующего от имени  и в интересах ООО «Лидер Групп», в лице генерального директора Абдиевой Ж.Т.  действующей на основании договора и доверенности, соответственно №№; 15А от 28.02.08 г., 15А от 27.02.10 г., был заключен предварительный договор № 21б-ТОф/05-10Г, купли-продажи объекта незавершенного строительства, квартиры, проектный № 21б, расположенной в жилом доме,  строительный адрес; СПб, ул. Туристская уч. 3 (приложение № 2).

Оплата по договору произведена мной в части (приложение 3).

Передача квартиры покупателю в пользование и распоряжение осуществляется в два этапа;

1. До момента заключения основного договора, в течение 90 дней с момента ввода объекта в эксплуатацию, сторонами составляется и подписывается акт приема-передачи квартиры.
2. В течение 30 дней после получения права собственности Продавца на квартиру, Продавцом направляется уведомление Покупателю о готовности заключить основной договор. При этом покупатель становиться собственником квартиры вне зависимости от произведенной им оплаты, полностью или в части, т.е., либо с учетом государственной регистрации залога (ипотеки) квартиры, на основании п.5, ст. 488 ГК РФ, либо если предоставленная покупателю рассрочка погашена в полном объеме без условия залога.

Срок исполнения обязательства по передаче квартиры в собственность покупателя определен 3 кварталом 2010 г. Однако по настоящий момент объект не введен в эксплуатацию, отсутствует зарегистрированное право собственности продавца на объект.

Согласно п.6 ст. 429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

При этом, исходя из содержания договора, срок направления уведомления о заключении основного договора истек не позднее 3 квартала (сентябрь 2010 г.).

Кроме того, сторонами в предварительном договоре срок определен с нарушением правил ст. 190 ГК РФ, поскольку событие, с которым стороны связали срок исполнения обязательств, не отвечает признакам неизбежности, и зависит от воли сторон;

П.14 договора; срок передачи квартиры по акту может быть изменен в зависимости от задержки оформления документации на объект в различных инстанциях. При этом подразумевается односторонне изменения условий договора, при отсутствии согласования его между сторонами, что противоречит нормам ГК РФ.

Из обстоятельств дела следует, что в течение срока с момента заключения предварительного договора стороны по настоящий момент не заключили основной договор купли-продажи объекта недвижимости. Отсутствуют доказательства, подтверждающие, что кто-либо из сторон в указанный период направил другой стороне предложение заключить основной договор.

При таких обстоятельствах подлежит применению п. 4 ст. 429 ГК РФ, предусматривающий, что основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора. Вследствие изложенного, считаю предусмотренные предварительным договором обязательства - прекращенными.

В соответствии с п.1, ст. 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение). Поскольку истец, перечислив ответчику денежные средства по предварительному договору, не получил какого-либо встречного представления и возможность его получения утрачена в связи с прекращением соответствующего обязательства, а также в связи с тем, что уведомление о расторжении договора от 16.01.12 г.,  ответчик оставил без внимания, считаю, полученные им денежные средства по договору, неосновательным обогащением, которое подлежит возврату в соответствии со ст. ст. 1102, 1103 ГК РФ.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 190, 429 ,1102, 1103 ГК РФ, 131, 132 ГПК РФ

Прошу суд;

Предварительный договор купли-продажи квартиры № 21б-ТОф/05-10Г от 26.10.09 г., заключенный между мной, Масленниковым Г.К., покупателем, с одной стороны и ООО «СИН», действующего от имени  и в интересах ООО «Лидер Групп, продавцом – признать прекращенным.

Мировое соглашение 1

Мировое соглашение 2