Расторжение предварительного договора купли – продажи квартиры в третейском суде
Written by Кленовицкий Сергей Алексеевич
Friday, 07 January 2011 02:44
(Last Updated on Monday, 10 January 2011 14:17)
Некоторые застройщики включают в предварительные договора положения о подсудности предполагаемого спора третейским судом.
Иными словами, самой же организацией и устанавливается в договоре, что спор носит исключительно частный характер, такой спор, казалось бы, действительно подпадает под юрисдикцию рассмотрения третейского суда. Однако, признавая договор с застройщиком недействительным, нужно отчетливо понимать, что гражданское производство с его скоротечностью и ориентацией на собственные силы в доказывании, требует, не простой констатации неопределенности существенных положений или несоответствия условий договора закону, для признания его недействительности. Как правило, и в обход этих условий и создаются, новеллы в праве, схемы непоименованных договоров, которые не соответствуют, скажем, так типовым договорам, но и не противоречат закону.
Обсуждать неопределенность основных условий договора, например цены, размывчатые сроки исполнения обязательства, на самом деле при спорах по строящемуся жилью не очень разумная трата времени и сил. Кроме того, это может привести к оставлению иска без рассмотрения государственным судом, замечу, иск не возвращается, так как никто не может быть лишен права на судебную защиту, а оставляется без рассмотрения в полном соответствии со ст. 222 ГПК РФ.
Например, при условии согласия сторон договора все спорные вопросы решать путем третейского разбирательства. При грамотном составлении договора застройщиком такой пунктик обязательно будет присутствовать, в не примечательной части договора – дополнительных, прочих условиях. Мало кто понимает, что это означает на практическом примере, и сколько труда стоит юристу, что бы соответствующее ходатайство стороны – застройщика, О НАПРАВЛЕНИИ ДЕЛА В ТРЕТЕЙСКИЙ СУД[1] было правомерно отклонено государственным судом.[1] Федеральный закон «О третейских судах в РФ», № 102 – ФЗ от 24.07. 2002 г.
Исковое заявление
(о расторжении предварительного договора купли – продажи квартиры)
Между мною, Мунцевой Л.В., и ЗАО Центральное управление недвижимости «ЛенСпецСму», действующему на основании агентского договора № 64/05-А от 01.04.2005 г., от имени и по поручению ЗАО Специализированное Строительно-Монтажное Объединение «ЛенСпецСму», 11.02.2008 г., заключен предварительный договор купли – продажи квартиры № 357-53А-1, (приложение № 2).
Общая стоимость квартиры составляет 132 463, 33 У.Е. Оплата по договору произведена мною в части и составляет согласно платежным документам 1 633 572, 55 руб., 53 807 У.Е., (приложение № 3). Однако считаю, что заключенный мной предварительный договор не соответствует закону, так как в таком договоре отсутствует предмет договора квартира, а есть только объект незавершенного строительства. Кроме того, 30 декабря 2004 года был принят № 214 – ФЗ, защищающий права участников долевого строительства, где гарантом исполнения обязательств застройщика выступают Федеральная служба регистрации (ГБР договор регистрируется), банк и субъект федерации.
Любые схемы с применением предварительных договоров (купли-продажи, участия в долевом строительстве), строительными организациями и принятием по этим договорам оплаты – считаются незаконными, так как по предварительному договору нельзя принять оплату, а можно только указать, что в будущем будет заключен определенный договор, по которому должна производиться оплата. Закон императивно, не исключает заключения подобного рода договоров, таких как; предварительного договора долевого участия в строительстве или предварительного договора купли-продажи, но исключает возможность принимать по ним оплату. Привлечение денежных средств строительными организациями от частных лиц (покупающих квартиру для личных нужд) осуществляется, лишь, только на основании договора долевого участия в строительстве. В силу части 3 #M12293 19 901919587 1265885411 80 1328294600 1334933859 4294967294 3799499740 2202259373 77статьи 4 Закона № 214-ФЗ#S договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Таким образом, до государственной регистрации договора участия в долевом строительстве общество (застройщик) не имеет права привлекать денежные средства граждан на основании иных договоров. В соответствии с разъяснениями Пленума ВС РФ от 29.09. 1994 г., Постановление № 7, я не являюсь инвестором в строительстве дома и покупаю квартиру не для коммерческого использования, а исключительно для удовлетворения своих личных (семейных) нужд. Вследствие этого, к данным правоотношениям между мною и застройщиком применяются нормы права определенные в законе о долевом участии в строительстве.
Руководствуясь данным законом (№ 214 – ФЗ от 30.12.04 г.), ст. 165 ГК РФ, считаю, что несоблюдение застройщиком в случаях, установленных законом, требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность. Такая сделка считается ничтожной.
Однако в связи с тем, что в договоре, в случае возникновения спорных правоотношений, между сторонами предусмотрено третейское разбирательство (п.п. 8.1. договора), заявленное мною требование о признании сделки недействительной (ничтожной) подлежит компетенции разрешения третейского суда при ассоциации управляющих недвижимостью.
На основании выше изложенного и руководствуясь ст.ст. 5, 23 № 102-ФЗ от 24.07.2002 г., № 214 – ФЗ от 30.12.04 г.
Прошу суд;
- Предварительный договор купли-продажи № 183-75А-1 от 07.04.2008 г., признать ничтожным.
- Применить последствия недействительности ничтожной сделки, путем возврата оплаченных мною денежных средств по договору в размере 1 633 572, 55 руб.
Третейский сбор оплачен в соответствии с п.п.3.2., положения о третейских расходах и сборах, при подаче требований искового характера по спорам связанных с изменением или расторжением договоров в размере равным восьмикратному минимальному размеру оплаты труда, на момент рассмотрения дела (800 руб.).
Приложение;
- Копия искового заявления (3 экз.)
- Копия предварительного договора купли продажи № 357-53А-1от 11.02.2008 г.
- Квитанции оплаты по договору
- Заявление от 10.02.2010 г.
- Ответ ЗАО ССМО «ЛенСпецСму», от 01.06.10 г.
- Квитанция оплаты третейского сбора
- Доверенность на представительство (оригинал)
Предварительный договор купли – продажи квартиры № 357-53А-1 Обратите внимание на п.п. 8.1, стр. 5 Договора ... Третейское разбирательство
Кроме того смотрите ссылку на определение третейского суда об утверждении мирового соглашения между сторонами
