Адвокат Кленовицкий Сергей Алексеевич, член Адвокатской палаты
г. Санкт-Петербурга, Спасской Коллегии
Адвокатов Санкт-Петербурга
(812)946-2575,(812)364-0481
Санкт-Петербург, Суворовский пр. 2 лит. В
Арбитраж

Расторжение предварительного договора купли-продажи квартиры с застройщиком ООО «Строй-Союз»

Attention: open in a new window. Print

В данном случае в Московском районном суде между застройщиком (Ответчиком) и Истцом было заключено мировое соглашение. Сроки погашения задолженности по договору определены поэтапно, первое погашение до 15.12.2010 г. Обязательство не исполнено. Однако, не только в данном случае, но и во всех спорах подобного характера между дольщиком «физиком» и юридическим лицом, коим является застройщик, необходимо учитывать специфику следующего характера;

Ответственность юридическое лицо несет не только в рамках гражданского процесса, осуществляемого в государственном или третейском суде, но и в рамках арбитражного производства ….

ИСКОВОЕ ЗАЯВЛЕНИЕ

(уточненное в порядке ст. 39 ГПК РФ)

 

06.08.08 г., между мною (Покупателем) и ООО «Строй-Союз» (Продавцом), ИНН 7810318813  в лице Генерального директора Мунтяну Александра Константиновича был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры № Д/Г - 012, расположенной по строительному адресу; Л.О., г. Гатчина, ул. Красных Военлетов, между домами № 7 и 9 в западном районе г. Гатчины. Сроки исполнения обязательства  Продавцом по договору определены ориентировочно 2 кварталом 2009 г. (Приложение № 2).

Оплата по договору произведена мной в полном объеме, размере 2 836 200 руб. (Акт об исполнении обязательств по оплате от 25.08.09 г., (приложение № 3).

В связи с истечением срока действия предварительного договора, который указан ориентировочно - 2 квартал 2009, исполнение договора вообще не определено четкой календарной датой, а также в связи с  тем обстоятельством, что привлечение денежных средств «дольщика» строительной организацией не может осуществляться до государственной регистрации договора на участие в долевом строительстве, при непосредственном заключении именно этого договора, 10.03.2010 г., в адрес ответчика мной направлено требование о возврате денежных средств в полном объеме, предусмотренное условиями договора (п. 20).  Ответа на данное требование (приложение № 4), я от ответчика до сих пор не получил, никаких действий по возврату денежных средств он также не предпринимает.

Учитывая имущественный характер данных правоотношений, считаю, что, я как  сторона, заключившая предварительный договор, и внесшая по нему оплату, тем не менее, не приобретаю никаких прав на имущество Ответчика, а именно на квартиру указанную в предмете договора п.1. Пока основной договор не заключен, такое обязательство возникнуть не может. По предварительному договору в соответствии с Законом (ст. 429 ГК РФ), ни одному из контрагентов ничего не причитается, так как предварительный договор несет в себе единственное обязательство – заключить основной договор в будущем.

Кроме того, право на получение платежей в счет покупной цены принадлежит продавцу или арендодателю, который является собственником продаваемых или сдаваемых в аренду помещений (п. 1 ст. 454, ст. 554, п. 3 ст. 607, ст. 608 ГК РФ). В момент заключения предварительного договора застройщик собственником помещений не является, а сам объект недвижимости отсутствует, поскольку здание как объект недвижимого имущества еще на создано и право собственности на него в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество не зарегистрировано. Таким образом, у застройщика отсутствует право получать, какие либо суммы, в том числе и обеспечительные, путем приема платежей по предварительному договору.

Представляется достаточно очевидным с практической точки зрения, что данный платеж, не отягощенный фактически обеспечительной функцией, на самом деле имеет своей целью финансирование продавца. Следовательно, имеет место прикрытая сделка - займ, к которой должны применяться относящиеся к ней правила, в том числе обязанность заемщика (продавца по предварительному договору) возвратить займодавцу (покупателю) сумму займа в течение 30 дней со дня предъявления займодавцем требования об этом (п.п. 2 п.1 ст.810 ГК РФ) и уплатить проценты по ставке рефинансирования (п.1 ст.809 ГК РФ).

Данные нормы права корреспондируются с Законом «О долевом участии в строительстве», предусматривающим ответственность застройщика за несоблюдение сроков возврата денежных средств участнику долевого строительства или срока зачисления этих денежных средств в депозит нотариуса по его месту жительства. В этом случае застройщик уплачивает участнику долевого строительства проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день соответствующего исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных участником долевого строительства, а если участником долевого строительства является гражданин, указанные проценты уплачиваются застройщиком в двойном размере, т.е. 1/150 ставки рефинансирования (п.6, ст. 9 № 214-ФЗ от 30.12.2004 г.)

Также в Законе указано, что любые схемы с применением предварительных договоров (купли-продажи, участия в долевом строительстве), строительными организациями и принятием по этим договорам оплаты – незаконны, так как по предварительному договору нельзя принять оплату, а можно только указать, что в будущем будет заключен определенный договор, по которому должна производиться оплата. Закон императивно, не исключает заключения подобного рода договоров, таких как; предварительного договора долевого участия в строительстве или предварительного договора купли-продажи, но исключает возможность принимать по ним оплату.

Привлечение денежных средств строительными организациями от частных лиц (покупающих квартиру для личных нужд) осуществляется, только на основании договора долевого участия в строительстве (№ 214 – ФЗ от 30.12.04 г.). В силу части 3 #M12293 19 901919587 1265885411 80 1328294600 1334933859 4294967294 3799499740 2202259373 77статьи 4 Закона № 214-ФЗ#S договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Таким образом, до государственной регистрации договора участия в долевом строительстве общество (застройщик) не имеет права привлекать денежные средства граждан на основании иных договоров. В ином порядке денежные средства привлекаются в соответствии с установленными нормами о жилищных накопительных кооперативах.

В соответствии со ст. 165 ГК РФ, несоблюдение в случаях, установленных законом, требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность. Такая сделка считается ничтожной. Кроме того,  данную сделку, можно считать притворной , так как она прикрывает собой основной договор участия в долевом строительстве. Представляется, что именно по основному, а не по предварительному договору  участия в долевом строительстве возможно привлечение средств от дольщиков, по основаниям изложенным выше.

Кроме того, следует отметить, что обязательственные отношения между сторонами по данному договору прекращены, в связи с тем, что, истек установленный срок исполнения обязательства застройщика в договоре, а также вследствие того, что, сроки исполнения обязательства застройщиком конкретно не определены. Исполнением обязательства установлена не четкая календарная дата или временной период, а ориентировочный временной промежуток, в течение которого право собственности продавца на квартиру должно быть оформлено, т.е., указываются события, наступление которых вероятно, но отнюдь не неизбежно (например, право собственности застройщика на здание не будет зарегистрировано, если здание не введено в эксплуатацию вследствие нарушения строительных норм и правил при его возведении).

Таким образом, срок заключения основного договора не определен событием, которое должно неизбежно наступить, и не соответствует ни одному из иных способов установления срока, предусмотренных ст. 190 ГК РФ. В результате применяется правило п. 4 ст. 429 ГК РФ о том, что срок заключения основного договора равен одному году с момента подписания предварительного договора, т.е., временной промежуток обязательственных отношений по данному договору устанавливается с 06.08.2008 - 07.08.2009 г.г.).

Несмотря на то, что сроки исполнения обязательства в договоре определены ориентировочно 2 кварталом 2009 г., вследствие указанных обстоятельств, я как контрагент застройщика могу понести значительные финансовые риски, т.е., столкнутся с ситуацией, когда по истечении года застройщик, не выполнив необходимые для заключения основного договора условия, уведомляет (или не уведомляет) контрагента о прекращении предварительного договора и заключает новый предварительный договор уже с иным покупателем, предложившим более выгодные условия.

В соответствии с разъяснениями ПЛЕНУМА ВЕРХОВНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ от 29 сентября 1994 г., Постановление № 7, не являясь инвестором в строительстве данного дома, т.е., являясь лицом, покупающим квартиру не для коммерческого использования, а исключительно для удовлетворения своих личных (семейных) нужд я пользуюсь правом применить к данным правоотношениям Закон «О защите прав потребителей» (№ 2300 – 1 - ФЗ от 07.02.1992 г.).

В соответствии со ст. 333.36 п.п.2.4. НК РФ (№117-ФЗ от 05.08.2000 в ред. № 276-ФЗ от 30.12.06), ст.17 п.3. Закона «О защите прав потребителей» - Судебная защита прав потребителей – «потребители по искам связанным с нарушением их прав,   освобождаются от уплаты государственной пошлины, при заявленных имущественных требованиях до 1000 000 руб., в соответствии с законодательством Российской Федерации о налогах и сборах. С учетом положений пункта 3 настоящей статьи; в случае, если цена иска превышает 1 000 000 рублей, указанные плательщики уплачивают государственную пошлину в сумме, исчисленной в соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 333.19 настоящего Кодекса и уменьшенной на сумму государственной пошлины, подлежащей уплате при цене иска 1 000 000 рублей. Расчет суммы государственной пошлины прилагается.

 

 

На основании изложенного, и руководствуясь ст.ст.  15, 165, 190, 329, 334, 395, 429, 454, 552 - 558 ГК РФ; ст.ст. 17 - 23, 23.1. № 2300-1-ФЗ от 07.02.1992 г., «О защите прав потребителей», ст. ст. 1 - 9, № 214-ФЗ от 30.12.2004 г., «Об участии в долевом строительстве»

 

Прошу суд;

  1. Признать предварительный договор купли-продажи № Д/Г - 012 от 06.08.08 г. – недействительным.
  2. Применить последствия недействительности ничтожной сделки, путем возврата истцу неосновательно приобретенных денежных средств ответчиком, в виде оплаты квартиры, произведенной истцом, в размере 2 836 200 руб.
  3. Взыскать с ООО «Строй-Союз»

Проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 1/300 ставки рефинансирования от оплаты по договору, с момента внесения средств по договору и на момент подачи уточненных исковых требований, в размере - 565 821 руб., расчет суммы иска прилагается.

 

Итого; цена иска; 3 402 021 руб.

 

Приложение:

 

  1. Копия искового заявления  (3 экз.)
  2. Копия предварительного договора купли-продажи № Д/Г - 012 от 06.08.08 г. (нотариально-заверенная)
  3. Акт от 25.08.08. (3 экз.)
  4. Претензия от 10.03.10. (3 экз.)
  5. Копии счетов-квитанций оплаты по договору. (3 экз.)
  6. Расчет суммы облагаемой государственной пошлины по делу.
  7. Квитанция оплаты государственной пошлины.
  8. Расчет суммы иска

Дело № 2-4116/2010

Мировое соглашение

г. Санкт-Петербург                                                                                                              22 ноября 2010

 

Вознович Сергей Альбертович, проживающий по адресу; 188306, Л.О., г. Гатчина, ул. Красных Военлетов, д. 9, корп.1., кв. 110., именуемый в дальнейшем "Истец" в лице представителя Кленовицкого Сергея Алексеевича, действующего  на основании доверенности № 196044 от 08.12.09 г., с одной стороны, и

ООО «Строй-Союз», ИНН 7810318813, СПб, 196084, Лиговский пр. д. 270, лит. 3, пом. 6- Н., именуемое в дальнейшем "Ответчик", в лице Генерального директора Мунтяну Александра Константиновича, действующего на основании Устава, с  другой  стороны, являющиеся сторонами гражданского дела № 2-4116/2010, по иску Вознович С.А. к ООО «Строй-Союз»,  о признании недействительным предварительного договора купли-продажи № Д/Г – 012 от 06.08.08 г., применеия последствий недействительности ничтожной сделки, в виде взыскания суммы оплаченной по договору  в размере 2 836 200 рублей, процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 565 821 руб., а всего суммы 3 402 021 рублей, заключили настоящее Мировое соглашение о нижеследующем;

 

1. Настоящее   Мировое   соглашение   заключается   сторонами   в соответствии со ст. cт.  39, 173 ГПК РФ, с учетом ст. 101 ГПК РФ, для целей устранения по  обоюдному  согласию  возникшего  спора, явившегося причиной предъявления Вознович С.А. иска к ООО «Строй-Союз».

2. Ответчик и Истец считают, что требование последнего о выплате ему суммы в размере 3 119 820 рублей, является справедливым, не ущемляет права и интересы обеих сторон.

2.1. В указанную сумму 3 119 820 руб., входит, сумма, оплаченная Истцом по договору № Д/Г – 012 от 06.08.08 г., в размере 2 836 200 руб., сумма штрафных санкций, в размере 283 620 руб.

Итого; 3 119 820 рублей.

2.2. Затраты произведенные Истцом на оплату услуг юридической фирмы ООО «Право» по представительству и защите его интересов в суде – в настоящем соглашении не учитываются и в указанную сумму не входят.

3. По настоящему Мировому соглашению Ответчик в целях устранения возникшего спора обязуется совершить следующие действия:

-          в течение 3 (трех) банковских дней с момента подписания Истцом (представителем Истца) и Ответчиком настоящего Мирового соглашения, произвести Вознович С.А. возврат денежных средств, через кассово-расчетный центр организации ООО «Строй-Союз», 196084, СПб, Лиговский пр. д. 270, лит. 3, пом. 6- Н.,  в соответствии с графиком погашения задолженности (приложение № 1 к соглашению).

Подтверждением получения вышеуказанной суммы являются надлежаще заверенные платежные документы.

- в срок до 22 января 2011 года исполнить в полном объеме взятые на себя обязательства по выплате указанной суммы Истцу.

5. При условии точного и своевременного исполнения Ответчиком своих обязательств, вытекающих из настоящего Мирового соглашения, Истец считает, настоящее мировое соглашение исполненным сторонами.

8. Настоящее Мировое соглашение составлено в трех экземплярах, имеющих равную юридическую силу, по одному экземпляру для Ответчика и Истца, третий экземпляр в Московский районный суд г. Санкт – Петербурга для приобщения к материалам дела.

 

Последствия прекращения  производства   по   делу   в   связи   с заключением настоящего Мирового соглашения,  предусмотренные 221 ГПК  РФ, сторонам разъяснены и понятны.

На основании выше изложенного и руководствуясь ст.ст. 39, 101, 173, 221 ГПК РФ

 

Просим суд; Мировое  соглашение  утвердить,  а  производство  по  делу № 2-4116/2010 прекратить.

 

 

Сведения о сторонах:

Истец:

 

Ответчик:

 

 

Подписи сторон:

От Ответчика                                                                        От Истца

Генеральный директор                                                          Представитель

ООО «Строй-Союз»

_________________                                     ________________  Кленовицкий С.А.

действующий по доверенности № 196044  от 08.12.09

Приложение;

График погашения задолженности ООО «Строй-Союз» перед Вознович С.А., по мировому соглашению от 22.11.10 г.

 

График

 

В срок до 26.11.10 г. – сумма выплаты – 1 039 940 руб.

В срок до 26.12.10 г. - сумма выплаты – 1 039 940 руб.

В срок до 26.01.11 г. - сумма выплаты – 1 039 940 руб.

В Арбитражный суд СПб и Л.О.

Дело № А 56-47441/2010

Заявление

(о включении в реестр требований кредиторов должника, требования кредитора)

 

06.08.08 г., между мною (Вознович С.А., Покупателем) и ООО «Строй-Союз» (Продавцом), ИНН 7810318813  в лице Генерального директора Мунтяну Александра Константиновича был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры № Д/Г - 012, расположенной по строительному адресу; Л.О., г. Гатчина, ул. Красных Военлетов, между домами № 7 и 9 в западном районе г. Гатчины. Сроки исполнения обязательства  Продавцом по договору определены ориентировочно 2 кварталом 2009 г. (Приложение № 2).

Оплата по договору произведена мной в полном объеме, размере 2 836 200 руб. (Акт об исполнении обязательств по оплате от 25.08.09 г., (приложение № 3).

В связи с истечением срока действия предварительного договора, который указан ориентировочно - 2 квартал 2009, исполнение договора вообще не определено четкой календарной датой, а также в связи с  тем обстоятельством, что привлечение денежных средств «дольщика» строительной организацией не может осуществляться до государственной регистрации договора на участие в долевом строительстве, при непосредственном заключении именно этого договора, 10.03.2010 г., в адрес ответчика мной направлено требование о возврате денежных средств в полном объеме, предусмотренное условиями договора (п. 20), ст.9 № 214 – ФЗ от 30.12.04 г.  Ответа на данное требование (приложение № 4), я от ответчика до сих пор не получил, никаких действий по возврату денежных средств он также не предпринимает.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.  125, 126 АПК РФ, № 127-ФЗ от 26.10.2002 г.

Прошу суд;

Включить в третью очередь реестра требований кредиторов должника требование кредитора Вознович С.А., в сумме 2 836 200 руб.

Государственная пошлина оплачена в соответствии со ст. 333.21 НК РФ, п.п.1.1.

Приложение;

  1. Квитанция ФГУП Почта России, подтверждающая направление требований кредитора в адрес временного управляющего ООО "Строй-Союз" Панченко Д. В., 191028, Санкт-Петербург, а/я 26.
  2. Доверенность на представительство, оформленная в соответствии с требованиями п.4., ст. 36, п.1., ст. 71 № 127 – ФЗ от 26.10.2002 г., ст. 125 АПК РФ.