К сожалению, не все граждане добросовестно оплачивают оказанные жилищно-коммунальные услуги и выполненные работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме. Эта проблема одинаково касается и управляющих компаний, и ТСЖ, и ЖСК.
Обратимся к ситуации, когда задолженность по плате за жилое помещение возникла до момента приобретения права собственности на жилое помещение. Другими словами, прежний собственник продал, подарил, совершил иную сделку с квартирой, не оплатив задолженность перед управляющей организацией. Самый простой выход, к которому нередко прибегают управляющие организации, - требовать оплаты долга от нового собственника. Эмоции последнего вполне понятны: он сомневается, должен ли оплачивать услуги, которые не потреблял?
Чтобы ответить на данный вопрос, следует рассмотреть два варианта:
- в договоре о передаче квартиры отсутствует пункт об оплате задолженности по жилищно-коммунальным платежам новым собственником;
- в договоре такой пункт есть.
Рассматриваем вариант, новый собственник ни при чем

Исковое заявление

(О признании незаконным действия хозяйствующего субъекта по начислению пеней по договору об оплате коммунальных и жилищных услуг)

Я __________________., являюсь сособственником  жилья, участником в праве общей долевой собственности на жилое помещение, квартиру № 97, СПб, ул. Бухарестская д. 86, корп. 2, в размере 2/3. На основании договора купли-продажи от 03.09.10 г., мое право собственности на Объект зарегистрировано 19.11.10 г.  Право моего несовершеннолетнего ребенка Говорухиной Т.А., на 1/3 доли в праве на указанное жилья, также зарегистрировано 19.11.10 г. При оплате коммунальных услуг я узнала, что прежним собственником не погашена задолженность по коммунальным платежам, которая на 10.01.11 г., составляла размер 75 281 руб.  При получении в дальнейшем счетов на оплату, указанная задолженность продолжала сохраняться и с учетом пеней продолжала расти, на
26.01.12 г., долг с учетом начисленных штрафов составил уже  90 115 руб. 45 коп., пени в размере 1420 руб. 01 коп. При обращении в ЖКС с приложением документов подтверждающих мое право собственности на квартиру, правоустанавливающих документов (договор купли-продажи)  я сообщила, что собственником квартиры я стала, только с 19.11.10 г., что в соответствии со ст. 131 ГК РФ порождает у меня права и обязанности по содержанию недвижимого имущества, именно с момента государственной регистрации прав на него.
Кроме того, в предоставленном мной ДКП ответчику отсутствует наличие положения о переводе долга прежнего собственника на покупателя, которое обязывало бы меня оплачивать прежние долги собственника. В силу ст. 391 ГК РФ перевод должником своего долга на другое лицо должен быть оформлен в письменной форме (требование соблюдается при наличии рассмотренного условия в договоре либо если составлено дополнительное соглашение) и допускается лишь с согласия кредитора.
Иначе говоря, одного включения такого условия в договор недостаточно, так как необходимо получить письменное разрешение управляющей организации как кредитора на перевод долга с прежнего собственника на приобретателя жилого помещения, чего официальные представители ООО ЖКС № 2, не могут не знать.
Тем не менее, 26.01.12 г., я получила официальную претензию со стороны руководства компании, с требованием погасить имеющуюся задолженность по коммунальным платежам в размере 90 113 руб. 45 коп. В данном сообщении, так же разъясняется, что часть оплаты, производимая мной как собственником за коммунальные услуги, идет на погашение пеней, по указанному долгу, и только остальная сумма платежа засчитывается как оплата коммунальных услуг. Таким образом, несмотря на то обстоятельство, что я надлежащим образом исполняю свои обязанности по содержанию жилья в соответствии с действующими нормами ЖК РФ (ст. 153 ЖК РФ), при том условии, что с момента возникновения моего права на квартиру я регулярно и без просрочки в исполнении обязательства оплачиваю коммунальные услуги до 10-го числа каждого месяца, непосредственно мой долг за оказанные услуги ЖКС, возрастает.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 131, 210, 391 ГК РФ, 153 ЖК РФ, 131,132 ГПК РФ, считаю данные действия хозяйствующего субъекта, ООО «Жилкомсервис № 2 Фрунзенского района», действующего от лица и в интересах ГУЖА Фрунзенского района, неправомерными.

Прошу суд;

1.    Признать действия ООО «Жилкомсервис № 2 Фрунзенского района» по начислению штрафов (пеней) за оплату коммунальных услуг жилого помещения (квартиры) № № 97, СПб, ул. Бухарестская д. 86, корп. 2, лицевой счет № 210573270, незаконными.
2.    Обязать ответчика произвести перерасчет задолженности по оплате указанного жилого помещения.

Приложение;
1.    Копия искового заявления
2.    Копии счетов на оплату жилого помещения, коммунальных услуг за период январь 2011 – январь 2012 гг.
3.    Копия договора купли-продажи от 03.09.10 г.
4.    Копии документов подтверждающих оплату по счетам (чек-ордер)
5.    Копия свидетельства о государственной регистрации права (Говорухина Е.В.)
6.    Копия свидетельства о государственной регистрации права (Говорухина Т.А.)
7.    Копия свидетельства о рождении ребенка
8.    Претензия  ООО «Жилкомсервис № 2 Фрунзенского района» от 26.01.12 г.
9.    Копия (нотариальная) доверенности

Оригиналы документов будут предоставлены в судебном заседании.