Адвокат Кленовицкий Сергей Алексеевич, член Адвокатской палаты
г. Санкт-Петербурга, Спасской Коллегии
Адвокатов Санкт-Петербурга
(812)946-2575,(812)364-0481
Санкт-Петербург, Суворовский пр. 2 лит. В
Вопросы по недвижимости

РАСТОРЖЕНИЕ ПРЕДВАРИТЕЛЬНОГО ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ КВАРТИРЫ

Attention: open in a new window. Print

Споры между участниками строительства жилья вытекают, как впрочем, и из большинства споров по возмездным сделкам, из нарушения весьма тривиальных обязательств друг перед другом. Однако первопричина таких споров, кроется не в конкретном нарушении обязательственных правоотношений, а в ненадлежаще-заключаемой форме договора. В этой связи, именно форма и предмет договора требуют пристального внимания и всестороннего правового анализа при его заключении.

ИСКОВОЕ ЗАЯВЛЕНИЕ

О РАСТОРЖЕНИИ ПРЕДВАРИТЕЛЬНОГО ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ КВАРТИРЫ

 

22.10.08 г., между мною (Покупателем) и ЗАО «Цун «ЛенСпецСму» (Продавцом),  в лице заместителя генерального директора Онищенко И.В., действующего на основании генеральной доверенности № б/н – от 06.08.07 г., действующего на основании агентского договора № 64/05 – А от 01.04.05  г., с Принципалом ЗАО Специализированное Строительно-Монтажное Объединение «ЛенСпецСму», ИНН; 7802084569, был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры № 486-РАД-2, расположенной по строительному адресу ; Фрунзенский  административный р-н, ул. Пловдиевская, уч.2. (Приложение № 1). Сроки исполнения обязательства Продавцом по договору определены ориентировочно 3 кварталом 2009 г.

Стоимость квартиры составляет 148 407, 88 У.Е. Покупатель вносит предварительную оплату (ч.4. договора), в соответствии с указанным графиком платежей в приложении № 1, 3 к договору, которая (оплата), определяется как – исполнение обязательства покупателя по настоящему договору, в виде обеспечительного платежа.

Оплата по договору, мной произведена в части, в размере 1 705 986 руб., наличными денежными средствами, через кассу «агента» ЗАО «Цун «ЛенСпецСму», в соответствии с графиком погашения (Приложение № 2).

В связи с истечением срока действия предварительного договора, а также в связи с  тем обстоятельством, что привлечение денежных средств «дольщика» строительной организацией не может осуществляться до государственной регистрации договора на участие в долевом строительстве, при непосредственном заключении именно этого договора, 09.12.09 г., 18.01.10 г., в адрес ответчика мной направлены заявления с требованием о возврате денежных средств в полном объеме. Ответа на заявления в виде претензии от 09.12.09, 18.01.10 г.г. (приложение № 3), я от ответчика до сих пор не получил, никаких действий по возврату денежных средств ответчик также не предпринимает.

Тем не менее, считаю, что возможность обеспечения обязательств по данному предварительному договору невозможна, вследствие того, что предметом предварительного договора является исключительно обязательство сторон заключить в будущем основной договор на условиях, предусмотренных предварительным договором. Таким образом, в рамках предварительного договора не может осуществляться полное или частичное исполнение сторонами своих обязательств в виде предоплаты стоимости квартиры, как в качестве задатка, так и в качестве авансового платежа по еще не заключенному основному договору. Пока основной договор не заключен, такое обязательство возникнуть не может. Учитывая имущественный характер данных отношений, сторона, заключившая предварительный договор, тем не менее, не приобретает никаких прав на имущество другой стороны. Тем не менее, даже при правильной юридической квалификации обеспечительного платежа в виде предварительной оплаты стоимости квартиры, будь то аванс или задаток деньги, платежи выплачиваются в счет покупной стоимости жилья, т.е., в состав произведенных платежей, так же как и в общую сумму данного договора была включена выкупная стоимость имущества.  Однако по предварительному договору ни одному из контрагентов ничего не причитается. Кроме того, право на получение платежей в счет покупной цены принадлежит продавцу или арендодателю, который является собственником продаваемых или сдаваемых в аренду помещений (п. 1 ст. 454, ст. 554, п. 3 ст. 607, ст. 608 ГК РФ). В момент заключения предварительного договора застройщик собственником помещений не является, а сам объект недвижимости отсутствует, поскольку здание как объект недвижимого имущества еще на создано и право собственности на него в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество не зарегистрировано. Таким образом, у застройщика отсутствует право получать обеспечительные суммы (п.п.3.3.договора), путем приема платежей по предварительному договору. Считаем, что, предусмотренный договором способ обеспечения исполнения обязательства, т.е., право требовать определенную денежную сумму в случае неисполнения покупателем своего обязательства заключить основной договор может квалифицироваться как неустойка по договору. Однако неустойка  является не только способом обеспечения исполнения обязательства, но и мерой гражданско-правовой ответственности и подлежит взысканию со стороны договора лишь при наличии оснований для ее ответственности. Таким образом, неустойка в отличие от задатка или аванса, не может быть уплачена предварительно, заранее, "на случай" неисполнения обязательства. До момента наступления события неисполнения покупателем обязательства заключить основной договор у продавца в любом случае отсутствуют правовые основания для удержания денежных средств.

С другой стороны, представляется достаточно очевидным с практической точки зрения, что данный обеспечительный платеж, не отягощенный фактически обеспечительной функцией, на самом деле имеет своей целью финансирование продавца. Следовательно, имеет место прикрытая сделка - займ, к которой должны применяться относящиеся к ней правила, в том числе обязанность заемщика (продавца по предварительному договору) возвратить займодавцу (покупателю) сумму займа в течение 30 дней со дня предъявления займодавцем требования об этом (п.п. 2 п.1 ст.810 ГК РФ) и уплатить проценты по ставке рефинансирования (п.1 ст.809 ГК РФ).

Любые схемы с применением предварительных договоров (купли-продажи, участия в долевом строительстве), строительными организациями и принятием по этим договорам оплаты – незаконны, так как по предварительному договору нельзя принять оплату, а можно только указать, что в будущем будет заключен определенный договор, по которому должна производиться оплата. Закон императивно, не исключает заключения подобного рода договоров, таких как; предварительного договора долевого участия в строительстве или предварительного договора купли-продажи, но исключает возможность принимать по ним оплату. Привлечение денежных средств строительными организациями от частных лиц (покупающих квартиру для личных нужд) осуществляется, лишь, только на основании договора долевого участия в строительстве (№ 214 – ФЗ от 30.12.04 г.). В силу части 3 #M12293 19 901919587 1265885411 80 1328294600 1334933859 4294967294 3799499740 2202259373 77статьи 4 Закона № 214-ФЗ#S договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Таким образом, до государственной регистрации договора участия в долевом строительстве общество (застройщик) не имеет права привлекать денежные средства граждан на основании иных договоров. В ином порядке денежные средства привлекаются в соответствии с установленными нормами о жилищных накопительных кооперативах.

В соответствии со ст. 165 ГК РФ, несоблюдение в случаях, установленных законом, требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность. Такая сделка считается ничтожной. Кроме того,  данную сделку, можно считать притворной и по тем основаниям – что она прикрывает собой основной договор участия в долевом строительстве. Представляется, что именно по основному, а не по предварительному договору  участия в долевом строительстве возможно привлечение средств от дольщиков, по основаниям изложенным выше. Также важно отметить, что обязательственные отношения между сторонами по данному договору прекращены, в связи с тем, что;

сроки исполнения обязательства застройщиком конкретно не определены в договоре, вследствие того, что исполнением обязательства устанавливается не четкая календарная дата или временной период, а ориентировочный временной промежуток, в течение которого право собственности продавца на квартиру должно быть оформлено, т.е., указываются события, наступление которых вероятно, но отнюдь не неизбежно (например, право собственности застройщика на здание не будет зарегистрировано, если здание не введено в эксплуатацию вследствие нарушения строительных норм и правил при его возведении). Таким образом, срок заключения основного договора не определен событием, которое должно неизбежно наступить, и не соответствует ни одному из иных способов установления срока, предусмотренных ст. 190 ГК РФ. В результате применяется правило п. 4 ст. 429 ГК РФ о том, что срок заключения основного договора равен одному году с момента подписания предварительного договора, т.е., временной промежуток обязательственных отношений по данному договору устанавливается (22.10.08 - 22.10.09 г.г.).

Вследствие указанных обстоятельств, я как контрагент застройщика могу понести значительные финансовые риски, т.е., столкнутся с ситуацией, когда по истечении года застройщик, не выполнив необходимые для заключения основного договора условия, уведомляет (или не уведомляет) контрагента о прекращении предварительного договора и заключает новый предварительный договор уже с иным покупателем, предложившим более выгодные условия.

В соответствии с разъяснениями ПЛЕНУМА ВЕРХОВНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ от 29 сентября 1994 г., Постановление № 7, не являясь инвестором в строительстве данного дома, т.е., являясь лицом, покупающим квартиру не для коммерческого использования, а исключительно для удовлетворения своих личных (семейных) нужд я пользуюсь правом применить к данным правоотношениям Закон «О защите прав потребителей» (№ 2300 – 1 - ФЗ от 07.02.1992 г.).

Исходя из указанной нормы права, считаю, что п.п.8.1. договора (разрешение спора в третейском суде) ущемляет мои права как «потребителя» и более слабой стороны по договору (не обладающей специальными познаниями в строительстве), по выбору подсудности разрешения спора осуществляемой в государственном суде, что также, ущемляет мои конституционные права и  противоречит статье 28, 29 ГПК Российской Федерации, пункту 2 статьи 17 Закона "О защите прав потребителей".

 

На основании изложенного, и руководствуясь ст.ст.  15, 165, 167, 168, 170, 190, 329, 334, 395, 429, 454, 552 - 558 ГК РФ; ст.ст. 17 - 23, 23.1. № 2300-1-ФЗ от 07.02.1992 г., в ред. 23.17.08 г., «О защите прав потребителей», ст. ст. 1 - 9, № 214-ФЗ от 30.12.2004 г., в ред. Федеральных законов от 18.07.2006 N 111-ФЗ, от 16.10.2006 N 160-ФЗ, от 23.07.2008 N 160-ФЗ  «Об участии в долевом строительстве»

 

Прошу суд;

  1. Признать предварительный договор купли-продажи № 486-РАД-2 от 22.10.08 г. – ничтожным.
  2. Применить последствия недействительности данной ничтожной сделки, путем возврата истцу неосновательно приобретенных денежных средств ответчиком, в виде предварительной оплаты квартиры, произведенной истцом, в размере 1 705 986 руб.

 

Итого; цена иска; 1 705 986 руб.

 

Ходатайствуем перед судом о предоставлении для обозрения суду оригиналов документов,  счетов – квитанций, оплаты произведенной истцом по договору, непосредственно в процессе.

 

В соответствии со ст. 333.36 п.п.2.4. НК РФ (№117-ФЗ от 05.08.2000 в ред. № 276-ФЗ от 30.12.06), ст.17 п.3. Закона «О защите прав потребителей» - Судебная защита прав потребителей – «потребители по искам связанным с нарушением их прав,   освобождаются от уплаты государственной пошлины в соответствии с законодательством Российской Федерации о налогах и сборах.

Приложение:

 

  1. Копия искового заявления  (3 экз.)
  2. Расчет суммы иска (3 экз.)
  3. Расчет суммы облагаемой государственной пошлины по делу.
  4. Ходатайство от 22.01.10 г.
  5. Претензия от     09.12.09 г., 18.01.10 г.
  6. Копия предварительного договора купли-продажи № 486-РАД-2 от 22.10.08 г. (нотариально-заверенная)
  7. Копии счетов-квитанций оплаты по договору.
  8. Доверенность на представительство № 196044 от 08.12.09 г. (копия нотариально-заверенная)

Ходатайство

Я обратился в суд с иском о признание сделки - предварительного договора купли-продажи недействительным, ничтожным с момента его подписания, как несоответствующего договору долевого участия в строительстве, исключительно на основании которого, осуществляется привлечение денежных средств строительными организациями от граждан, в соответствии с  Законом «О долевом участии в строительстве» (№ 214 – ФЗ от 30.12.04 г.).

Не являясь со инвестором в строительстве объекта недвижимости я приобретаю данное жилье исключительно для удовлетворения своих личных, семейных нужд. До настоящего момента я с семьей, в составе 3 человек,  вынуждены проживать в коммунальной квартире

СПб, Литейный пр., д. 35, кв. 20.

Судебной коллегией по гражданским делам ВС РФ, ПЛЕНУМОМ ВЕРХОВНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ПОСТАНОВЛЕНИЕ от 29 сентября 1994 г. N 7, утверждено «Обобщение практики рассмотрения судами РФ по спорам между гражданами и организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства многоквартирных домов» (Бюллетень ВС РФ №2,2003), где указано, что если между гражданами и хозяйствующими организациями возникают отношения по передаче товара (квартиры) в собственность или по выполнению работы, завершающейся передачей гражданину созданного результата (квартиры), а гражданин при заключении договора имеет намерение заказать или приобрести либо использовать товар (квартиру) исключительно для личных, семейных, домашних нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, к указанным  правоотношениям применяется закон Российской Федерации № 2300-1-ФЗ от 07.02.1992 г. «О защите прав потребителей».

Являясь «потребителем» оказываемой мне услуги «изготовителем» товара (в данном случае жилого объекта недвижимости), коммерческой организацией ЗАО Специализированное Строительно-Монтажное Объединение «ЛенСпецСму» я пользуюсь правом применить данную норму материального права к спорным правоотношениям, изложенным в основании моего иска. Следует учесть, что отношения регламентируемые данным законом № 2300-1-ФЗ от 07.02.1992 г., в частности правоотношения между «потребителем» и «изготовителем» товара, работы, услуги, относятся к отношениям публично правового характера и защищаются государством посредством данного закона. Исходя из указанной нормы права, считаю, что п.п.8.1. договора (разрешение спора в третейском суде) ущемляет мои права как «потребителя» и более слабой стороны по договору (не обладающей специальными познаниями в строительстве), по выбору подсудности разрешения спора осуществляемой в государственном суде, так как споры, имеющие публично-правовой характер или публично-правовые последствия, не подлежат рассмотрению в третейском суде, рассматривающим споры исключительно частного характера.

Кроме того, в соответствии со ст.ст. 45, 47 Конституции РФ, государственная защита прав и свобод человека и гражданина в Российской Федерации гарантируется, и никто не может быть лишен права на рассмотрение его дела в том суде и тем судьей, к подсудности которых оно отнесено законом.

Подтверждаются данные положения статей Конституции РФ и нормами международного частного права. В Федеральном законе Российской Федерации "О ратификации Европейской конвенции о защите прав человека и основных свобод" от 30.03.98 г., содержится заявление о признании обязательными для Российской Федерации как юрисдикции Европейского суда по правам человека, так и решений этого суда. В протоколах, дополняющих Конвенцию о защите прав человека и основных свобод (далее - Конвенция), закреплены также права, физических и юридических лиц, подлежащие защите. Конвенцией запрещен отказ в правосудии, а также закреплено положение, согласно которому заинтересованное лицо должно иметь возможность добиться рассмотрения своего дела в суде - органе государственной системы правосудия.

Кроме того, включение юридическим лицом  в договор условий, ущемляющих установленные законом права потребителя, а также привлечение денежных средств в нарушение требований законодательства об участии в долевом строительстве является административным правонарушением, ст.ст. 14.28. п.2., 14.8. КоАП РФ, что императивно указывает на противоправность действий ответчика.

 

Исходя из изложенного и руководствуясь ст.ст. 28 ГПК РФ, № 214 – ФЗ от 30.12.04 г., № 2300-1-ФЗ от 07.02.1992 г., 45, 47 Конституции РФ

Прошу суд;

Рассмотреть мое заявление по месту по месту нахождения ответчика - организации ЗАО Специализированное Строительно-Монтажное Объединение «ЛенСпецСму», СПб, пр. Энгельса д.50, что подпадает под юрисдикцию рассмотрения Приморского районного суда.